Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в коммунальной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Как осуществляется оценка комнаты?
Оценка комнаты в квартире классического типа осуществляется следующим образом: оценщик по сравнительной методики определяет стоимость всей квартиры (для сравнения берется аналогичная по техническим характеристикам и состоянию квартира). Далее делается поправка на площадь оцениваемой комнаты, ее непосредственные характеристики. Учитывается ряд факторов: равнозначные по площади комнаты могут иметь большую разницу в цене, если одна из них является отдельной, а вторая — так называемой «сквозной» или «проходной», так как последняя достаточно неудобна для проживания.
Метод, при котором стоимость комнаты считается по формуле «общая площадь квартиры делится на количество квадратных метров в ней и полученный результат умножается на площадь оцениваемой комнаты» при оценке комнаты в квартире абсолютно неприменим, и в корне неверен.
Оценка комнаты в коммунальной квартире проводится сравнительным методом с учетом поправок на особенности конкретного жилья. К таким поправкам относятся:
- Текущее состояние комнаты, коммунальных помещений общего пользования, подъездов, дома в — целом;
- Качество предоставления услуг обслуживающими организациями, регулярность проведения капитальных и косметических ремонтов в помещениях общего пользования;
- Наличие и качество инженерных коммуникаций: водо- и газоснабжения, организация вывоза твердых бытовых отходов, наличие телекоммуникаций в доме либо их перспективы.
Документы, необходимые для оценки квартиры, комнаты, доли в квартире
- Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект;
- Договор долевого участия (при отсутствии зарегистрированного права собственности);
- Технический (кадастровый) паспорт жилого помещения;
- Поэтажный план;
- Экспликация к поэтажному плану;
- Паспорт физического лица (1-я страница и страница с регистрацией);
- Реквизиты юридического лица;
Цели и задачи независимой экспертной оценки комнат
С необходимостью определения стоимости квадратных метров в общей квартире или общежитии сталкиваются как юридические, так и физические лица.
Оценка комнаты может быть необходима:
- заключение сделки купли, продажи – определение реальной рыночной стоимости комнаты;
- имущественный спор – по правам наследования, при разводе, разногласиях между родственниками;
- при выкупе своей доли у другого собственника – при разводе, разделе наследства, решении имущественных и долговых
- споров с частными, коммерческими и государственными правообладателями;
- для составления брачного контракта – нужна реальная рыночная стоимость;
- для оформления залога – ипотека, автокредит, налоговая задолженность, кредитные обязательства;
- для оформления договора ипотечного кредитования – независимая экспертная оценка аккредитованной компанией,
- обязательное требование банка;
- приватизация государственного, муниципального имущества;
- определение суммы ущерба – при аварийных ситуациях, пожарах, криминальных правонарушениях.
Расчет кадастровой стоимости объекта
Одной из главных причин оценки комнаты в Москве или другой региональной столице РФ является перерасчёт кадастровой стоимости объекта. При определении цены, орган власти обращает внимание исключительно на территориальное зонирование и площадь помещений, что далеко не всегда соотносится с объективными цифрами.
В случае работы независимой компании, учитывается ряд факторов, которые позволяют скорректировать сумму, указанную в кадастровом паспорте как в меньшую, так и в большую сторону.
При оспаривании кадастровой стоимости комнаты в коммуналке, важно выбрать надёжную оценочную компанию, так как отчёт может стать доказательной базой для суда, что повлияет на принятие объективного решения.
В отдельных случаях, потенциальный клиент может самостоятельно проверить порядок цифр и определить корректность кадастровой цены объекта. Данная процедура проводится с помощью оценки комнаты в квартире онлайн, посредством интерактивного калькулятора, загруженного на официальном сайте компании.
Проведение сделки купли-продажи
Договорившись обо всех условия сделки, стоит заняться подготовкой необходимых документов и составлением договора купли-продажи. К числу обязательных бумаг относятся:
- 1 Свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
- 2 Правоустанавливающий документ продавца (договор, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК, решение суда);
- 3 Выписка из ЕГРП;
- 4 Справка-характеристика квартиры;
- 5 Справка о зарегистрированных лицах;
- 6 Технический и кадастровый паспорта;
- 7 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
- 8 Паспорта всех участников сделки;
- 8 Согласие собственников остальных комнат в коммуналке.
При наличии в коммуналке несовершеннолетних собственников потребуется согласие органов опеки. Если недвижимость является предметом залога, то чтобы продать такую комнату в коммунальной квартире, нужно получить письменное разрешение залогодержателя.
Внимательно отнеситесь к составлению договора. В нем желательно прописать порядок фактического освобождения жилплощади. Также заранее определитесь со способом передачи денег. Наиболее надежным вариантом является использование банковской ячейки.
Об оценки доли в квартире
Необходимость в проведении оценки доли или комнаты возникает достаточно часто. Несмотря на то, что основные принципы и подходы к оценке частей квартиры те же, что и при оценке целой квартиры, такая оценка все же связана с определенными особенностями. Оценка доли или комнаты более сложна, чем оценка квартиры, поскольку требует учета большего количества факторов.
Главным фактором, усложняющим оценку в данном случае, является рыночная ситуация. Дело в том, что оценка рыночной стоимости, обычно требует использования сравнительного (рыночного) подхода. Между тем, ситуация на рынке может быть такова, что поиск аналогов для сравнения может быть достаточно затруднительным. Но потребность в оценке долей, напротив, возникает достаточно часто, т.к. их используют в качестве залога. Огромное значение для оценки имеет вид собственности, это может быть, как выделенная в натуре часть квартиры, так и долевая собственность или комната в коммунальной квартире.
Как проводится оценка комнаты в коммунальной квартире?
Чтобы понять, как правильно оценивать комнату, нужно знать, кому поможет результат оценочной деятельности. Например, оценку комнаты производят при отчуждении, заключении ипотечного договора, страховании и составлении брачного договора, а также при выкупе недвижимости у государства и при разделе имущества.
По каким критериям оценивают жилплощадь:
- комната — это объект недвижимости, поэтому оценивают ее так же, как и квартиру;
- проводится независимая оценка либо экспертами, либо покупателями;
- применяется основной метод — сравнительный, где проходит анализ нескольких объектов по аналогичным параметрам;
- чтобы провести самостоятельную оценку, необходимо проанализировать все факторы (инфраструктура, расположение и район, этажность, общее состояние комнаты).
История коммунальных квартир
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.
В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.
Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Но количество городских жителей росло, а квартир на всех так и не хватало. Поэтому с конца 20-х годов 20 века советское государство начало строить новые дома с коммунальными квартирами. У каждого жильца была отдельная комната или ее часть, а кухни, столовые, ванные и прачечные были общими.
Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики. Например, в законе Нижегородской области указано, что коммунальной признается квартира, в которой проживают несколько собственников комнат или нанимателей. Они совместно используют вспомогательные помещения квартиры и инженерное оборудование, которое находится в них.
Власти современной России пытаются избавиться от коммунальных квартир как пережитка прошлого. Еще в 90-е годы появились программы расселения коммуналок, но окончательно победить их так и не получилось.
Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.
Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.
Вид правоподтверждающего документа зависит от года оформления:
Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Особенности независимой оценки комнаты в Москве
Независимая оценка комнаты – процесс достаточно трудоемкий и серьезный, поэтому он требует наличия специальных знаний и навыков. Оценка стоимости комнаты, как и полноценная оценка других объектов недвижимости, требует принятия во внимание множества факторов, которые будут иметь решающее значение для достоверной и объективной стоимости собственности. Для определения стоимости комнат используются те же подходы и методы, что для оценки квартир, но здесь существует своя специфика, поскольку необходимо учитывать не только такие факторы, как тип дома, местоположение, этажность, площадь, но и дополнительные факторы, влияющие на условия оценки.
Дополнительно анализируются следующие факторы:
- месторасположение комнаты (отдельная или проходная);
- количество и состав соседей, проживающих в других комнатах квартиры;
- социальный статус соседей.
Особенности оценки стоимости комнаты в коммунальной квартире
Чтобы определить текущую рыночную цену объекта недвижимости, эксперт компании «Инвест Консалтинг» проводит сравнительный анализ. Для этого на рынке отбираются аналогичные предложения. На основе имеющихся данных выполняется расчет цены. При этом учитываются:
Характеристики здания. Во внимание принимают техническое состояние дома, год его возведения, материалы стен, перекрытий, кровли, полов. Значение имеет расположение дома (район, расположение относительно метро или других элементов транспортной сети, развитость инфраструктуры в районе).
Собственная инфраструктура здания. На конечную цену влияет наличие организованной парковки для автомобилей, гаражей, лифта и мусоропровода, охраны подъезда или придомовой территории.
Состояние придомовой территории, подъезда, в котором расположена квартира.
Этажность здания и этаж, на котором находится оцениваемый объект.
Характеристики квартиры: площадь, планировка, метраж жилых помещений и общих зон, высота потолков, количество и размеры окон, наличие балконов или лоджий, подпола и т.п.
Дополнительно эксперт оценивает качество отделки квартиры или комнаты, состояние коммуникаций, наличие остекления на лоджиях и балконах и т.п.
Сравнивая оцениваемый объект с другими предложениями на рынке по этим характеристикам, оценщик рассчитывает его текущую стоимость. Сложность такого сравнения заключается в том, что предложение по продаже комнат в коммунальных квартирах постоянно сокращается. Таких объектов становится все меньше, оценивать их реальную стоимость сложно.
Особенности независимой оценки комнат в коммуналках связан с их специфическим правовым статусом. Право собственности регистрируется только на саму комнату. Общие зоны (кухня, санузел, коридор, кладовые и т.п.) считаются коллективной собственностью владельцев комнат в коммунальной квартире.
Стоит ли инвестировать в такие квартиры
Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
- Невысокая стоимость, сравнивая даже с так называемыми студиями и малосемейками;
- Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;
- Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;
- Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;
- Экономия на коммунальных платежах;
- Вероятность расселения жилья и получения более достойного.
Минусы тоже очевидны:
- Продажа будет связана с большими сложностями;
- Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;
- Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.
Коммунальная реальность
На сегодняшний день в городе, по оценкам чиновников, насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир. Как следствие, сделки по купле-продаже комнат в Петербурге достаточно распространены – до 15% всех операций на вторичном рынке приходятся именно на эти объекты. На сегодняшний день среди покупателей популярны два типа комнат.
Прежде всего, спросом пользуются самые дешевые варианты по цене 700-900 тыс. руб. За эту сумму можно приобрести комнату в большой коммунальной квартире (свыше 4 комнат), небольшого метража (от 9 до 15 кв.м) и с большим количеством соседей. Причем такая квартира может быть расположена как в доме старого фонда, так и в «панели» тридцатилетней давности, как в Центральном районе города, так и в более отдаленных частях Петербурга.
Но самые популярные комнаты – это объекты подороже, наиболее ликвидное жилье в данном сегменте. «Речь идет о комнатах, расположенных в малонаселенных квартирах (не больше трех комнат) с адекватными, неконфликтными соседями. Есть еще ряд условий: площадь комнаты должна быть не меньше 15 кв. м, места общего пользования – в хорошем состоянии, дом расположен в пяти минутах ходьбы от метро, а цена комнаты – до 1,2 млн руб.», – перечисляет критерии ликвидности директор северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов. Наиболее востребованы комнаты в прошедших капремонт домах старого фонда исторического центра Петербурга, а также комнаты в сталинских домах.
Процедура оценки комнаты
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:
- общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
- качество работы обслуживающих организаций;
- дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
- наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.
Поскольку комнаты это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:
- удаленность от транспортных узлов;
- общее благоустройство территории;
- наличие инфраструктуры поблизости и так далее.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.